弗雷迪·麦克（Freddie Mac）报告称，30年固定利率抵押贷款的平均利率从上周的6.19%上升至6.22%。近期的周期低点自2022年10月以来为6.09%。
当前市场快照
住房市场正继续在利率波动和价格坚挺的复杂环境中摸索前行。尽管联邦储备局（Federal Reserve）昨天将利率下调了25个基点，但本周抵押贷款利率却呈现上升趋势，突显出联邦政策与长期债券收益率之间常常存在的脱节。
- 抵押贷款利率：根据弗雷迪·麦克的数据显示，本周平均30年固定抵押贷款利率上升至6.22%，高于上周的6.19%。
- 库存水平：住房供应正在缓慢恢复，但仍然比疫情前水平低约13%。我们看到区域差异，在南方和西方（如丹佛和奥斯丁等城市超过疫情前的常态）库存激增，而东北地区的库存仍然紧张。
- 价格趋势：全国中位挂牌价格基本持平，年同比约为42.4万美元。然而，约20%的挂牌房源正在降价，表明卖方需要调整期望，以迎合压力较大的买家。
可负担性困境
可负担性仍然是潜在买家的主要障碍。尽管联邦储备局的宽松周期正在进行，但房价接近历史高点和抵押贷款利率超过6%使得月供保持高位。
- 逾期前景：近期的信用报告显示，预计在2026年抵押贷款逾期将略有上升，因为“可负担性挤压”考验借款人的韧性。
- 买家行为：来自Zillow的新报告指出，许多买家在争相确保购房时跳过了“利率比价”阶段，这可能在波动的利率环境中给他们带来显著的节省损失。
鲍威尔主席谈住房：锁定效应与供应
在昨天的会议后新闻发布会上，联邦储备局主席杰罗姆·鲍威尔直接回应了住房市场，提供了关于为何降低联邦利率尚未立刻解决该行业问题的严峻观点。
1. 锁定效应抑制供应
鲍威尔强调，由于数百万美国人持有的抵押贷款利率在2%至3%之间，住房市场实际上已经“冻结”。即使联储降息，目前的市场利率（接近6%）也过高，无法刺激这些房主出售并转移，导致转售库存人造性低迷。
2. 通货膨胀与住房服务
鲍威尔指出，尽管联储在控制通货膨胀方面取得了一定进展，但住房服务的通货膨胀依然顽固。他将当前政策立场描述为“适度限制”，这有助于降温经济，但他承认，单靠货币政策无法解决结构性住房供应不足的问题。
3. 关税影响
在谈及近期通货膨胀数据时，鲍威尔将当前的“热度”归因于关税，称其为一次性价格上涨。但他警告称，如果这些政策变化导致建筑材料成本上升或因移民政策变化导致劳动力短缺，可能会进一步加剧住房供应短缺。
2026年展望
未来住房市场的发展在很大程度上取决于国债收益率与联储政策的相互作用。尽管联储在发出“鸽派但依赖数据”的信号，但主导抵押贷款利率的债券市场对长期通货膨胀风险仍持谨慎态度。
